Muitas vezes o empresário encontra limitação na expansão de seus negócios, simplesmente pela falta de recursos necessários para investir na adequação de determinado imóvel no que pretende exercer suas atividades. Por outro lado, há inúmeros imóveis disponíveis a preços acima do desejável ou que não se enquadram nas necessidades dos negócios. Tal situação gera prejuízo tanto para o proprietário do imóvel (locador), que não consegue reaver os investimentos realizados no imóvel, quanto para o empresário que deseja locar um imóvel (locatário), pois, muitas vezes, dispende de tempo e investimento para adequar o imóvel às necessidades de seu negócio.
Em razão deste cenário, a Lei 12.744/12 incluiu, na Lei de Locações, disposição prevista no artigo 54-A, segundo a qual, é possível que as partes estabeleçam que o imóvel a ser locado seja construído nos moldes pretendidos pelo locatário, podendo o locador reaver com o pagamento dos alugueres, o investimento feito nesta construção (contratos de locação na forma built to suit.
Numa tradução livre, built to suit seria como “construído para servir” ou “construído para ajustar”. Juridicamente, a expressão é utilizada em referência a contratos de locação de bens imóveis urbanos, em que o locador investe dinheiro no imóvel, nele edificando ou por meio de reformas substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário.
Este contrato difere da locação convencional por ampliar a aplicação da autonomia da vontade, excluindo pressupostos de vulnerabilidade do locatário que são estabelecidos na locação comercial comum, sobretudo por possibilitar a vedação à renovação do contrato e a cobrança dos alugueis vincendos, o que na locação convencional não é permitido.
No contrato built to suit não pode haver a rescisão contratual por parte do locador e, no caso do locatário, a rescisão é possível mediante o pagamento de multa previamente estipulada, a qual geralmente corresponde a soma dos alugueres que seriam devidos até o término de vigência da locação, pois, tais valores não são utilizados somente como remuneração pelo uso do imóvel, mas também como reembolso dos investimentos realizados pelo locador para construir o imóvel nos moldes solicitados pelo locatário.
Neste sentido, o contrato built to suit torna-se importante ferramenta ao possibilitar uma união de esforços e desejos entre as partes interessadas (locador e locatários), sendo que uma deseja locar e ter o retorno adequado aos investimentos realizados e o outro deseja um imóvel que preencha todas as necessidades exigidas por seu negócio.
Por Angelo Antonio Picolo. Sócio do escritório Durvalino Picolo Advogados. Mestre em Direito Comercial pela USP.