A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, não havendo consenso entre as partes da ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel, incluídas as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário, pois estas se incorporam ao domínio do locador, proprietário do bem.
Em voto da a ministra relatora Nancy Andrighi, restou afirmado que, em vista dos artigos 35 da Lei 8.245/1991 (Lei de Locações) e 1.255 do Código Civil, devem ser indenizadas ao fim do contrato as acessões construídas pelo locatário com o consentimento do locador. Ela considerou não haver controvérsia sobre esse ponto, porém a questão debatida no recurso era a viabilidade de incluir a acessão no cálculo da revisional de aluguel.
A magistrada, ao observar trecho do acórdão da Quarta Turma, no qual ficou entendido que a ação revisional se limita ao imóvel com suas características originais da época da contratação, lembrou que o artigo 19 da Lei de Locações dispõe que o locador ou o locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.
“Para a preservação do equilíbrio contratual por intervenção judicial, é imprescindível levar em conta todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário, inclusive, socorrendo-se de auxílio pericial quando necessário”, declarou a relatora.
Ela salientou que a ação revisional é resguardada para as hipóteses em que não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel, mas nada impede que as partes negociem livremente sobre o valor investido na acessão do negócio, como dispõe o princípio da autonomia privada das partes contratantes.
A ministra Nancy Andrighi destacou, que, no caso julgado, o locatário investiu para construir em imóvel alheio por sua livre vontade. “Não se pode conceber que o aluguel de um imóvel, cuja área edificada passa ao quíntuplo de seu tamanho originário, deva ter o preço alterado exclusivamente em virtude de fatores externos”, concluiu.
A ministra ressaltou também que os investimentos na acessão de um imóvel podem ser feitos tanto pelo locador quanto pelo locatário, e que, no caso do locatário, ele não se isenta automaticamente do correspondente aumento no valor de mercado.
“A hipótese de que apenas quando o investimento é realizado por conta e risco do locador estaria autorizada a majoração do aluguel, em verdade, limita sobremaneira as relações privadas de locação e acaba por deslocar a lógica que subjaz esses contratos no que diz respeito à vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do aluguel”, declarou a relatora.
Fonte: STJ